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現金や預貯金などの相続財産は、その価値が誰にとっても明確なものとなりますが、土地や建物といった不動産などの価値はなかなか明確にすることが難しいというのが現実です。
また、遺産分割に関しては財産の時価（世間相場）をもとに行いますが、相続税の申告はこのような時価ではなく、相続税法や国税庁の通達に従った評価額（相続税評価額）に基づいて評価を行います。
相続税の申告で最も厄介なのはこの相続税評価額の計算であり、これにはかなりの専門知識が要求されますので、相続に精通した税理士に依頼することが望ましいでしょう。
財産評価の詳細は「財産評価基本通達」にありますが、以下にその主なものを御紹介します。 |
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| ■土地の評価 |
①路線価方式
主に市街地的形態を形成する地域で採用される方式で、毎年国税庁が作成する路線価図に基づいて土地を評価します。
路線価 × 補正率・加算率（注） × 地積
（注） 土地の間口、奥行き、地形等で利用しにくい土地は一定の方法により評価が低くなります。 逆に二つの路線に面している角地などは、土地の利用価値が高いため評価が高くなります。
②倍率方式
都市郊外の地域で路線価が定められていない地域で採用される方式で、地域ごとに定められている倍率票に基づいて土地を評価します。
固定資産税評価額 × 倍率 |
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| ◆小規模宅地の評価の特例 |
１．特例の概要
相続人の生活や事業を守る観点から、 遺産の中に住宅や事業に使われていた宅地等がある場合には、その宅地等の評価額の一定割合を減額する特例があります。これを小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。この特例を受けられる人は、相続や遺贈によって宅地等を取得した個人です。
２．特例の対象となる宅地等
この特例の適用を受けられる宅地等は、個人が相続や遺贈により取得した宅地等で、次のすべての要件に該当するものです。ただし、郵政民営化法の施行日（平成19年10月1日）前から被相続人又は被相続人の相続人と旧日本郵政公社との間の賃貸借契約に基づき日本郵政公社に貸し付けられていた郵便局舎の敷地に使用されている一定の宅地等で一定の要件に該当するものは、特定事業用宅地等としてこの特例の適用を受けることができます。
（１）相続開始直前において、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族（以下「被相続人等」といいます。）の事業の用若しくは居住の用に供されていた宅地等であること。
この場合、事業には、事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為(準事業といいます。)が含まれます。
（２） 建物又は構築物の敷地の用に供されていたものであること。
（３）棚卸資産及びこれに準ずる資産に該当しないものであること。
（４） 各人が取得した宅地等のうち、この特例の適用を受けるために選択した宅地等(注)が限度面積までの部分であること。
この場合の限度面積とは、その選択した宅地等の利用状況等により次のようになります。
イ 選択した宅地等が、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等(以下「特定事業用等宅地等」といいます。)である場合・・・・・・・・・・・・・・・400平方メートル
ロ 選択した宅地等が、特定居住用宅地等である場合・・・・・・・・・・・・・・・240平方メートル
ハ 選択した宅地等が、特定事業用等宅地等及び特定居住用宅地等以外の特例の対象となる宅地等(以下「特例対象宅地等」といいます。)である場合・・・・・・・・・・・・・・・200平方メートル
ニ 選択した宅地等すべてが、特定事業用等宅地等、特定居住用宅地等及び特例対象宅地等である場合は、次の算式により計算した面積
特定事業用等宅地等の面積 + 特定居住用宅地等の面積 ×5／3
＋ 特例対象宅地等の面積 × 2 ≦ 400平方メートル
(注) この特例の適用を受けることができる宅地等を取得した人が2人以上であるときは、その宅地等を取得した人全員の選択についての同意が必要です。
（５）特例の適用を受けようとする宅地等が相続税の申告期限までに分割されていること。ただし、その宅地等が申告期限までに分割されていない場合であっても、次のいずれかに該当することになったときは、この特例の適用を受けられます。
イ 相続税の申告期限から3年以内に分割された場合
ロ 相続税の申告期限から3年を経過する日において分割できないやむを得ない事情があり、税務署長の承認を受けた場合で、その事情がなくなった日の翌日から4か月以内に分割されたとき
(注) 上記の場合には、遺産分割が行われた日の翌日から4か月以内に税務署長に対し、更正の請求書を提出することができます。
３．減額される割合
評価額を減額する割合は、宅地等の利用状況等により次のようになっています。
（１）特定事業用宅地等である小規模宅地等、特定居住用宅地等である小規模宅地等及び特定同族会社事業用宅地等である小規模宅地等の場合・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・80％
（２）（１）に該当しない特例対象宅地等である小規模宅地等の場合・・・・・50％（注）
１．特定事業用宅地等とは、相続開始直前において被相続人等の事業(不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業及び準事業を除きます。以下1及び3において同じです。)の用に供されていた宅地等で、その宅地等を取得した人のうちに次の要件のすべてに該当する親族がいるものをいいます。
（１）その宅地等が、被相続人の事業の用に供されていた場合
イ その宅地等の取得者(その者が死亡した場合にはその者の相続人を含みます。)が、その宅地等の上で営まれていた被相続人の事業を相続税の申告期限までに承継し、かつ、その申告期限までその事業を営んでいること。
ロ 相続税の申告期限までその宅地等を有していること。
（２）その宅地等が、被相続人と生計を一にしていた親族の事業の用に供されていた場合
イ その宅地等の取得者が、相続開始前から相続税の申告期限(その者が死亡した場合はその死亡の日。以下この(注)において同じです。)までその宅地等の上で引き続き事業を営んでいること。
ロ 相続税の申告期限までその宅地等を有していること。
２．特定居住用宅地等とは、相続開始直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、その宅地等を取得した人のうちに次のいずれかに該当する親族がいるものをいいます。
（１）その宅地等が、被相続人の居住の用に供されていた場合
イ 被相続人の配偶者
ロ 被相続人と同居していた親族で、相続開始時から申告期限まで引き続き居住し、かつ、その宅地等を有している人
ハ 被相続人の配偶者または相続開始直前において被相続人と同居していた法定相続人(相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合における相続人)がいない場合において、被相続人の親族で相続開始前3年以内に日本国内にある自己又は自己の配偶者の所有に係る家屋(相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます。)に居住したことがない人(相続開始の時に住所が日本国内にない人で、日本国籍を有しない人は除かれます。)で、相続開始時から申告期限までその宅地等を有している人
（２）その宅地等が、被相続人と生計を一にする親族の居住の用に供されていた場合
イ 被相続人の配偶者
ロ 被相続人と生計を一にしていた親族で、相続開始前から相続税の申告期限まで引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を有している人
３．特定同族会社事業用宅地等とは、相続開始直前に被相続人及びその親族その他被相続人と特別の関係がある者が発行済株式の総数又は出資の総額の50％超を有する法人の事業の用に供されていた宅地等で、その宅地等を取得した人のうちに次の要件のすべてに該当する被相続人の親族がいるものをいいます。
（１）相続税の申告期限においてその法人の役員であること。
（２）相続開始時から相続税の申告期限まで引き続きその宅地等を有し、引き続きその法人の事業の用に供していること。
４．１棟の建物の敷地の一部が特定居住用宅地等に該当する場合には、その敷地のうち特定事業用宅地等、又は特定同族会社事業用宅地等のいずれかに該当する部分以外の部分が特定居住用宅地等になります。
小規模宅地の評価減を受けることのできる宅地等が複数ある場合には、評価減額が最も大きくなる宅地を選ぶことが基本です。一度選択したら原則として適用対象土地を変更することはできませんので、慎重に検討することが必要です。
※減額が50%か80%かの判定は大変複雑ですので、税理士に御相談ください。 |
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